REDUIRE LES CHARGES COMMUNES

La participation par chaque copropriétaire au paiement des charges communes est une obligation légale et impérative pour subvenir aux besoins de la copropriété.

Pourtant, au vu de l'évolution des habitudes consuméristes de la société actuelle, de l'actuelle crise économique et de l'augmentation du coût des matières premières et des biens de premières nécéssités, "payer ses charges communes" pose de plus en plus de problèmes à bon nombre de copropriétaires.

Le syndics sont désormais amenés à devoir se justifier devant les assemblées générales quant aux démarches qu'ils entreprennent pour la récupération de ces impayés.

La copropriété reste pourtant fort démunie en cas d'insolvabilité du propriétaire débiteur ou lors d'une faillite, qu'elle soit personnelle ou liée à une société. Pas de Privilège légal, pas d'argent ... La copropriété "passera toujours après" les créanciers qui légalement bénéficient de privilèges.

"L'argent n'a pas d'importance, mais le manque d'argent, oui"

Table des matières

1. Chiffres et statistiques
2. Les types de charges communes
2.1 Les frais de chauffage
2.2 L'entretien des communs
2.3 Les frais de gérance
2.4 Les charges "ascenseur"
2.5 La production d'eau chaude sanitaire
2.6 L'électricité commune
2.7 Les contrats d'entretien des choses communes
2.8 Frais des maintenances techniques
2.9 L'eau froide sanitaire
2.9.1 Astuces pour maitriser sa consommation d'eau
2.10 Les assurances
2.10.1 Comment prévenir un dégat des eaux
2.11 Taxes et/ou impôts
2.10 Frais de procédure

1. Chiffres et statistiques
Les charges de copropriété peuvent varier d'un immeuble à l'autre, selon que l'immeuble comprenne plus ou moins d'appartements, d'étages, des ascenseurs, un chauffage collectif, une concierge, des espaces verts, etc...

En règle générale, et sur base d'une large étude réalisée en France, et tout particulièrement les régions du Nord, il est possible d'établir une moyenne par m2 du montant annuel des charges communes, en considérant bien entendu un chauffage collectif commun (cette étude ne tient donc pas compte des bâtiments en copropriété au sein desquels chaque appartement ou studio possède sa propre chaudière individuelle.

En 2008, cette moyenne de coût des charges communes générales par m2 oscille entre 20,00 € et 25,00 €. Pour un appartement de 100 m2, on peut donc considérer un montant annuel de l'ordre de 2000,00 € à 2500,00 € par an de charges communes générales (voir article "les charges à leur plus haut niveau depuis 15 ans", en pièce jointe en bas de cette page).

Attention, les apports au fonds de réserve et investissements lourds ne sont pas compris. Ne sont retenues que les charges courantes normales !

Considérant que le coût d'un chauffage collectif pèse pour près de 40 % des charges communes, il est donc possible d'établir une valeur approximative de l'ordre de 15,00 € par m2 et par an pour les immeubles avec chaudières individuelles....

A vos calculettes donc...

Trop souvent, les futurs copropriétaires sous-estiment les charges à payer. Pourtant, il s’agit d’un élément primordial dans une décision d’achat ou pour se résoudre à entamer de lourdes rénovations comme le remplacement des chaudières, la pose de double vitrage ou la rénovation de la façade.

Le groupe Trevi a effectué un important travail de collationnement des données sur les copropriétés dont il a la charge, à savoir un échantillon de 287 immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Brabant wallon et ce, sur une période s’étendant de 2005 à 2007. Sachant que l’on a dénombre +/- 130.000 copropriétés sur l’ensemble du territoire, cette étude intéressera certainement beaucoup de monde !

Il y a des bâtiments anciens et modernes (de 1930 à 2007), des grands et des petits (de 4 à + de 200 lots par immeuble). Il s’agit donc d’une moyenne arithmétique par an et par appartement et non pas d’une situation précise cas par cas. Cela donne néanmoins une bonne approximation des postes importants.

Il en ressort sans surprise que la charge la plus importante est celle du chauffage collectif : 645,5 € par an en moyenne, suivie de la conciergerie s'il en est : 544,34 €.
Un poste fort important est l’entretien, le nettoyage et le dépannage des équipements communs (en ce compris les alarmes, parlophones, etc.) : 338,91 €. Le syndic coûte en moyenne 246,1 € par an par appartement suivi par l’entretien et les travaux pour l’ascenseur, soit 222,62 €. Les assurances atteignent 182,2 €.

L’entretien des espaces verts se chiffre à 109 € tandis que l’électricité des communs coûte 105,97 €/an/lot. Reste l’entretien du chauffage : 78,58 € et les frais de parking (nettoyage, porte garage…) : 36,77 €.

L’ensemble de charges fixes se monte en moyenne à 1.095,8 € par an par appartement, plus les charges variables comme le chauffage…

Des chiffres que l’on peut retrouver sur le site www.trevi.be et qui seront mis à jour chaque année.

2. Les types de charges communes
La présente page peut être présentée comme un essai dont l'objectif est de recenser, d'expérience, nombre de réflexions, astuces et idées qui permettraient à chaque copropriétaire d'un bien immeuble de diminuer ses charges communes, tantôt générales, tantôt privatives.

Nous n'avons bien entendu ici pas la prétention de pouvoir tout exposer mais nous tenterons de vous informer du mieux que nous le puissions.

Lorsque l'on parle de "charges communes", cela comprend nombre de charges différentes dont, par ordre généralement décroissant :

1. Le chauffage collectif,
2. L'entretien des parties communes,
3. Les frais de gérance,
4. Les charges liées aux ascenseurs,
5. La production d'eau chaude sanitaire,
6. L'électricité commune,
7. Les contrats d'entretien des choses communes,
8. Les frais de maintenance technique,
9. L'eau froide sanitaire,
10. Les assurances,
11. Les taxes et/ou impôts,
12. Les frais de procédure.

2.1 Les frais de chauffage

Les charges de chauffages dépendent essentiellement du mode de chauffage et du combustible utilisé. Il est important de noter que les résidences récemment construites proposent le plus souvent un système de chauffage individuel soit électrique soit au gaz.

Les résidences disposant d'un chauffage collectif sont exposées aux variations parfois importantes du coût du combustible.
Si l'on désire réduire ce type de charges, Il importe tout d'abord de veiller régulièrement à l'entretien et à la performance des chaudières au moyen d'un bon contrat d'entretien.

Un bon système de régulation est primordial afin d'éviter tout gaspillage via un fonctionnement en continu de la "boucle commune".

D'autres possibilités sont également à envisager pour réduire ce type de frais :

• la plus simple est le fermeture (par décision d'assemblée générale) du chauffage en saison estivale ;
• l'isolation des conduites communes ;
• le remplacement des chaudières communes anciennes par des chaudières dites à condensation (un audit est alors nécessaire afin de déterminer avec précision les besoins totaux énergétiques de l'immeuble et éviter de mettre en place des chaudières surdimensionées) ;
• la négociation accrue avec les différents intervenants dans la distribution du combustible ;
• veiller à une bonne fluidité de l'eau des conduites (procéder à l'enlèvement des microbulles) ;
• proposer la mise en place de vannes thermostatiques sur chaque radiateur privatif ;
• décider de l'enlèvement des radiateurs dans les parties communes ;
• inciter à la mise en place de châssis double vitrage au sein desappartements (frais privatifs) ;
• décider de l'isolation des façades de l'immeuble (le plus souvent les pignons si l'immeuble est un 4 façades);
• intégrer une isolation de la toiture (par l'intérieur ou l'extérieur) ;
• négociation du contrat de relevés des calorimètres et/ou décompteurs.

2.2 L'entretien des communs
Cela est une constante, les charges liées à l'entretien des communs se situent généralement en seconde place au palmarès des coûts communs les plus élevés au sein d'un immeuble en copropriété.

Bien entendu, "entretenir les espaces communs" coûte cher puisqu'il n'est pas question, en copropriété, de solliciter les services d'une personne non déclarée (dont coût de l'ordre de 8 à 10 euros par heures) ou d'utiliser les chèques services. Il conviendra donc de recourir aux services d'un(e) ouvrier(ère) déclaré(e) dont la prestation sera majorée de 21 % de TVA si l'on s'adresse à une une société ou un indépendant.

Entretenir les communs, cela signifie nettoyer les halls d'entrées, cages d'escaliers, cabines des ascenseurs, portes communes, paliers, caves, locaux communs mais aussi les abords, le parc et les jardins, tondre les pelouses et le plus souvent sortir les poubelles la veille du jour du ramassage public.

Si certaines copropriétés généralement de petite taille peuvent toujours bénéficier du système (abandonné aujourd'hui, mais toujours en vigueur pour les anciens contrats) des chèques ALE ou des titres services, il n'en est pas de même pour les immeubles plus importants. Ces derniers doivent donc recourir aux services d'un prestataire qui sera soit embauché par la copropriété (en qualité d'ouvrier) qui deviendra donc employeur, soit via un contrat de prestations (société ou indépendant).

Que coûte une société ou un indépendant ? Au salaire brut (+/- 12,00 €/heure), il faut ajouter les charges ONSS (+ 60 %), le coût des produits, le déplacement, le bénéfice de l'entreprise ainsi que sur ce total, 21 % de TVA. Vous l'aurez compris, la facturation selon la structure de l'entreprise se situera entre 25,00 € et 35,00 €/heure. Certaines société de renommée internationale vont au-delà de ce coût horaire (parfois plus de 40,00 €/heure), ce qui nous semble peu approprié aux copropriétés.

Le coût de l'entretien des communs dépend aussi de nombreux paramètres dont la géographie des lieux et l'exigence de la copropriété elle même. Il n'est pas possible de faire des "miracles" en cette matière. Généralement, si l'on veut payer moins, on diminuera le nombre d'heures de prestations.

Un immeuble désireux de conserver une concierge déboursera généralement davantage qu'un immeuble où est engagée une prestataire avec un horaire limité, mais au détriment des avantages qu'apporte la présence de la concierge (gardiennage, réception, etc...).

Cela dépendra donc de l'attitude des résidents qui prêteront attention au fait de salir au minimum les communs de l'immeuble au sein duquel ils résident. Des économies de "bouts de chandelles" peuvent être réalisées via l'achat "en gros" des produits d'entretien, mais cela reste très négligeable eu égard au budget total annuel.

La solution la moins onéreuse reste bien entendu celle utilisée dans les quelques rares copropriétés où les chèques services ont été tolérés, mais jusqu' à quand...

Nous constatons une "norme" en matière de coût qui avoisine les 25 à 30 euros par lot et par mois pour tout immeuble de taille moyenne. En deça de cette norme, nous pouvons considérer que le coût total pour l'entretien des communs reste abordable tandis qu'au delà, il devient excessif.

Il existe également des immeubles où l'entretien des communs ne coûte rien... mais les résidents ont décidé de nettoyer eux mêmes, et à tour de rôle...

2.3 Les frais de gérance
Un élément non négligeable dans les charges communes générales sont les frais liés à la gérance. De quels dépenses sont constituées ces charges communes ?

Il s'agit essentiellement des émoluments du Syndic, mais aussi des frais de tenues d'Assemblées Générales, des défraiements octroyés aux membres du Conseil de Gérance, des frais administratifs et autres prestations complémentaires dans le chef du Syndic.

Une règle s'applique cependant : plus une Copropriété doit faire face à des problèmes (et peu en importe le type), plus cela lui coûtera en frais de gérance et de gestion.

Chez Agéris SA, nous désirons récompenser les immeubles les plus calmes et au sein desquels subsiste une bonne entente entre les Résidents et le Syndic, entre le Conseil de Gérance et le Syndic, mais aussi entre les Résidents eux mêmes. Moins nous serons sollicités pour des prestations complémentaires, moins nous facturerons à la copropriété. L'inverse est par contre également de mise.

Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que nous permettons gratuitement l'accès, pour chaque copropriétaire, à un site internet propre à sa copropriété et où sont concentrés nombres de documents pertinents (statuts, PV, règlements, comptes, ....), et ce afin de limiter les frais administratifs. Les Propriétaires peuvent donc télécharger librement les documents dont ils ont besoin sans solliciter dans le chef du Syndic un travail administratif qui serait autrement facturé.

Un Conseil de Gérance actif, ainsi qu'une confiance réciproque entre les Copropriétaires et leur Syndic permettent de limiter l'augmentation des frais de gérance.

Nous accordons également un blocage de l'index de nos émoluments en cas de mandat de plus d'un an (5 ans maximum), et ce à titre "commercial".

Nous vous invitons à vous rendre sur notre page web tarifs et devis afin de connaître les différents éléments que comportent les frais liés à la gérance.

En règle générale, Chez Agéris, les frais de gérance oscilleront, par appartement et/ou studio, sur une période de 12 mois, entre 250,00 € (pour les petits immeubles) et 180,00 € (grands immeubles). La moyenne "nationale" calculée à partir de l'étude du Groupe TREVI mentionne un coût annuel de 246,00 € par lot par an.

Nous nous situons donc raisonnablement.

2.4 Les charges "ascenseur"
Les charges d'ascenseur sont essentiellement composées du contrat d'entretien ascenseur, de l'électricité, de la redevance pour la ligne téléphonique et des travaux d'entretien, voire de mise aux normes.

La comparaison des offres d'ascensoristes sera de mise. A titre informatif, une redevance annuelle pour un ascenseur desservant de 6 à 15 niveaux, oscillera entre 1000,00 et 1500,00 € pour des prestations de base (6 contrôles annuels).

Un suivi périodique des pannes devra être effectué et remis par l'ascensoriste afin de faciliter les décisions à prendre ultérieurement sur les travaux d'entretien des ascenseurs.

Par ailleurs, pour limiter l'usage, et de ce fait la consommation électrique ou l'usure, il n'est pas recommandé par exemple d'introduire un système de rappel automatique de l'ascenseur vers le rez-de-chaussée.

Nous sommes également opposé aux contrats de type "OMNIUM" dont le coût annuel est généralement double par rapport à un contrat de maintenance classique.

En effet, nous notons que certaines copropriétés ont payé depuis près de 30 ans des primes "OMNIUM" pour la maintenance de leur ascenseur, tandis que la "mise aux normes" de l'ascenseur n'est pas comprise dans le contrat...

Faisons un rapide calcul :
Soit un immeuble construit en 1968 et composé de deux ascenseurs de même type. Au coût d'aujourd'hui (année 2008), en considérant l'indice des prix à la consommations, la redevance de base par ascenseur est de l'ordre de 1200,00 €uros par an. Soit un coût total sur 40 ans, à valeur d'aujourd'hui, de 48.000,00 €uros. En règle générale, et si le matériel est de qualité et bien entretenu, le coût total des réparations hors contrat de maintenance, sur cette même période, avoisine à peu près, et au maximum, 50 % des redevances versées, soit 24.000,00 €uros.

C'est donc un total de 72.000,00 €uros maximum que la copropriété aura payé pour la maintenance de chaque ascenseur.

Si le contrat avait été de type omnium, la prime totale versée sur 40 ans eut été de 96.000,00 €uros par ascenseur, réparations comprises, soit 24.000,00 € de plus que dans le cadre d'un contrat classique.

Ce coût est le prix de la sécurité pour éviter de devoir faire face, durant les 40 années de vie de l'ascenseur, à des grosses réparations imprévues.... mais de là à ce qu'elles coûtent plus de 24.000,00 €uros, il y a malgré tout une marge qui laisse à réfléchir.

N'oublions pas que les aménagements rendus obligatoires par une loi n'entrent pas en ligne de compte dans la garantie Omnium... ni le remplacement d'une ancienne cabine dont on se lasse....

Autres astuces :

• si la copropriété dispose de plusieurs ascenseurs, il est possible de n'utiliser qu'une seule ligne téléphonique pour la connexion du parlophone intégré à la cabine. De ce fait, une seule redevance sera due.
  
• de même, l'éclairage en continu de la cabine sera réalisé via une lampe ultra-économique ( la plus économique étant les lampes de type LED, mais ces lampes sont toujours très chères à l'achat).
  

2.5 La production d'eau chaude sanitaire
Le coût de l'eau chaude sanitaire comprend deux éléments : l'eau froide et le combustible nécessaire pour la chauffer.

Dans les immeuble en copropriété, soit la production d'eau chaude est individuelle (chaque appartement possède un boiler ou un chauffe-eau), soit elle est produite par un système commun.

Pour ce second cas, deux possibilités sont à entrevoir : soit la copropriété dispose d'un système autonome de production d'eau chaude sanitaire, soit elle produit via un même système tant l'eau chaude sanitaire que le chauffage.

Quoiqu'il en soit, et peu importe la technique utilisée (échangeur à plaques ou boilers), il est communément admis et reconnu que l'énergie nécessaire pour produire un hectolitre d'eau chaude sanitaire, lorsqu'il n'est pas possible de la mesurer séparément de celle utilisée pour le chauffage, est de l'ordre de 1,5 à 2 litres de mazout ou 2 m3 de gaz.

Plus le système en place sera vétuste, plus la consommation de mazout ou gaz sera importante pour chauffer un hectolitre d'eau.

En règle générale, nous appliquons, chez Agéris, un forfait de soit 1,8 litres de mazout par hectolitre d'eau ou 2 m3 de gaz.

Le calcul de la valeur d'un hectolitre d'eau chaude sanitaire sera donc aisé à réaliser puisqu'il suffira d'additionner les valeurs d'un hectolitre d'eau froide et de soit 1,8 litres de mazout ou 2 m3 de gaz.

Si au début des années 2000, le coût d'un hectolitre d'eau chaude tournait autour de maximum 60 Eurocents (20 cents pour un hectolitre d'eau froide et +/- 40 cents pour 1,8 litres de mazout ; il a atteint récemment un pic de 1,72 €uros ! (28 cents pour l'hectolitre d'eau froide et +/- 1,44 € pour 1,8 litres de mazout), soit près de 3 fois plus !!!

Que faire pour réduire sa consommation d'eau chaude sanitaire ?

Rien n'est plus facile de réduire jusqu'à 25 % sa consommation d'eau chaude sanitaire, et ce par de simples gestes au quotidien et un minimum d'investissements.

1ère astuce :
si votre robinet est de type "mitigeur", lorsque vous vous lavez les mains ou brosser les dents, ou pour tout appel d'eau de courte durée, éviter que la manette de votre robinet ne se trouve "au milieu" et dansl l'axe du robinet car vous allez consommer de l'eau chaude sans même vous en rendre compte. Placez donc votre manette du côté de l'eau froide.

2ème astuce :
placer un limiteur de consommation sur les robinets de la douche, de l'évier et du lavabo.

3ème astuce :
réduiser la pression de l'eau via un réducteur de pression, de façon à réduire le débit d'écoulement.

4ème astuce : détartrer chaque année votre appareil de production d'eau chaude.

5ème astuce : si votre lot est pourvu d'un décompteur d'eau chaude, vérifier le chaque mois. Cela vous fera prendre conscience de votre consommation personnelle.

Quelle est la "norme" de consommation d'eau chaude sanitaire ?
Au regard de nos statistiques, nous constatons que la moyenne de consommation au sein des appartements que nous gérons est de l'ordre de 18 m3 d'eau chaude sanitaire consommée par an et par lot.

Il faut cependant prendre ce chiffre avec un certain recul car de fortes divergences sont constatées, certains relevés affichant des consommations parfois minimales d'à peine 1 m3 tandis qu'au maximum, certains décompteurs affichent une consommation annuelle de plus de 100 m3....

Le fait qu'également, bon nombre de ménages au sein des copropriétés sont composés d'une, voire deux personnes, influence fortement la consommation à la baisse.

Une famille de 4 personnes consommera plus volontiers une trentaine de m3 d'eau chaude sanitaire par an, soit pour une valeur, en 2008/2009 de près de 450,00 € !

Une constat prévaut également : la consommation d'eau chaude sanitaire est généralement de 50 % inférieure à celle d'eau froide.

2.6 L'électricité commune
Depuis la libéralisation du marché de l'électricité au 1er janvier 2007, le coût de l'électricité commune au sein des copropriétés n'a cessé d'augmenter (à peu près 25 % en moins de 2 ans).

L'électricité commune est principalement nécessaire au bon fonctionnement des ascenseurs, des brûleurs des chaudières et des circulateurs, ainsi que pour l'éclairage des parties communes et l'alimentation des parlophones. La première démarche qui permettra de générer des économies est une négociation du contrat avec le fournisseur. Mais cela ne suffira pas.

Il est par contre possible de diminuer de 25 à 35 % le coût de l'électricité commune en adoptant les mesures suivantes :

• faire placer un compteur commun bihoraire (réduction sur le fonctionnement de l'ascenseur, des chaudières et de l'éclairage durant les soirées mais surtout les week ends),
  
• réduire le nombre de points lumineux commandés par les minuteries ainsi que le temps d'allumage.
  
• si cela est possible, remplacer le système de commande d'éclairage des communs par minuterie par un système automatique où chaque point sera pourvu d'une détection infra rouge.
  
• pour les éclairages extérieurs, éviter la commande via minuterie et lui préférer une commande via crépusculaire et infra rouge,
  
• remplacer les lampes inscandescentes par des lampes économiques à allumage rapide ou, mieux encore, des lampes LED (diodes electroluminescentes),
  
• programmer l'ascenseur de façon à ce qu'il ne se déplace que sur commande et éviter le retour automatique au rez-
  de-chaussée,
  
• utiliser des brûleurs et circulateurs peu énergivores.

Nous ne nous pencherons pas ici sur la possiblité de mise en place de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques car ce type d'investissement doit être étudié sur une perspective de long terme. Ce point fera très certainement l'objet d'une étude ultérieure de notre part.

2.7 Les contrats d'entretien des choses communes
Sur ces points, la méthode que nous appliquons est simple, bien que nous soyons fermement opposé à la remise en question systématique des contrats "fournisseurs".

En réalisant, pour chacun de nos immeubles, un CARNET d'ENTRETIEN, nous recensons les différents contrats fournisseurs et l'évolution de leur coût, ce qui nous permet de les comparer, voire de les négocier tous les 5 ans.

Quels contrats sont concernés ?

Nous parlons ici des contrats suivants : entretien des égoûts, désinsectisation, entretien annuel de la toiture, extincteurs, espaces verts, paillassons, pompes et compresseurs, chauffage, assurance, etc...

Il est par contre entendu que nous privilégierons toujours une relation fournisseur/client de longue date mais il est du devoir du syndic de s'assurer que les prestations fournies sont d'un coût abordable pour la copropriété.

2.8 Les frais des maintenances techniques
Réduire ce type de frais ne se limite pas à négocier un tarif horaire intéressant dans le cadre des prestations fournies par les différentes entreprises ou entrepreneurs.

En dehors de cette problématique, nous estimons qu'il appartient au syndic d'établir une statistique des interventions sur chaque élément commun de la copropriété et relever le ou les éléments qui font l'objet d'un trop grand nombre d'interventions et pour lesquels le remplacement pur et simple par des éléments modernes et technologiquement plus avancés serait dès lors pertinent.

Prenons l'exemple d'un système de chauffage commun âgé de plus de 30 ans et sur lequel, chaque année, plusieurs dépannages sont nécessaires.

Le syndic devra poser la question à l'assemblée de savoir s'il est préférable "d'aller jusqu'au bout" de l'installation, au risque de subir une panne importante en plein hiver, qui nécessitera peut être le remplacement de pièces maîtresses coûteuses, dans des délais insupportables pour les résidants transit de froid, et avec au bout du compte une installation toujours aussi vétuste et énergivore ????

La même réflexion peut être engagée pour un revêtement toiture, un boîter de commande d'ascenseur, un coffret électrique, un système de parlophone ou une porte d'entrée...

Nous citons cet exemple vécu d'un immeuble de Liège où les copropriétaires, bien que dument informés par le syndic de l'état de vétusté du boîtier de commande de leur ascenseur, n'ont pas pris la décision d'en préparer à temps le remplacement.

Des pannes successives et répététes se sont produites (jusqu'à 5 pannes par jour), provoquant l'exaspération des résidants pour, in fine, en arriver à obliger l'assemblée générale qui décida de procéder au remplacement de l'ancien boîter de commande par un nouveau boîter électronique, lequel a été mis en place en urgence, 6 mois après commande (soit 6 mois de galère pour les résidants....) !

Réduire les frais de maintenance technique obligera parfois à des investissements conséquents qui seront amortis sur le long terme. Encore faudra-t-il, pour ce type de démarche, concilier les divergences de vues entre les copropriétaires, ce qui n'est pas toujours aisé.

2.9 L'eau froide sanitaire
Dans les années 90, le m3 d'eau froide sanitaire coûtait au consommateur à peine un peu plus d'un euro. Aujourd'hui, le coût du m3 d'eau a allègrement dépassé les 2,50 € et se rapproche à grand pas des 3,00 €. En certains endroits, nous constatons un prix facturé, toutes taxes et redevances comprises, de 3,70 € (Ville d'Arlon).

Depuis le 1er janvier 2005, en Région Wallonne, deux sacro saint principes sont entrés en application, celui du "pollueur-payeur" et le principe du "coût-vérité". En réalité, l'application de ces principes à engendré une dissection du coût de l'eau dont le résultat, pour le consommateur, se chiffre en dizaines d'euros supplémentaires à débourser pour une consommation égale.

Si l'eau en elle même est chose gratuite, il convient cependant d'en payer l'acheminement, le contrôle sanitaire et la pollution qu'engendre le rejet de l'eau usée que l'on doit épurer.
Détail de la Nouvelle tarification de l'eau depuis janvier 2005
Depuis le 1er janvier 2005, la facture est calculée de manière identique sur le territoire wallon.

En effet, tout consommateur alimenté par la même société de distribution d'eau et habitant le même sous-bassin hydrographique payera le même prix pour l'eau, quelle que soit la commune où il réside.

Cette nouvelle structure tarifaire repose sur les notions de Coût-Vérité à la Distribution (CVD) et de Coût-Vérité à l'Assainissement (CVA).

Il s'agit d'une structure par tranches progressives, calculée par mètre cube, dont le prix est calculé de la manière suivante :

• redevance fixe d'abonnement : (20 x CVD) + (30 x CVA)
• 1ère tranche : prix de 0 à 30 m3 d'eau : ½ x CVD (+ Fonds social)
• 2e tranche : prix de 30 à 5000 m3 d'eau : CVD + CVA (+ Fonds social)
• 3e tranche : prix au-delà de 5000 m3 d'eau : (0,9 x CVD) + CVA (+ Fonds social).

Mais qu'entend-on par Coût-Vérité à la Distribution (CVD) et Coût-Vérité à l'Assainissement (CVA) ?

• Coût-Vérité à la Distribution (CVD) : calculé par mètre cube, comprend l'ensemble des coûts de la production et de la distribution d'eau (frais de pompage et d'adduction, maintenance du réseau de distribution, entretien des raccordements…), en ce compris la redevance pour la protection des captages. Le montant du CVD est identique, dans un même sous-bassin, pour un même distributeur. Il est déterminé chaque année par les sociétés de distribution d'eau.

• Coût-Vérité à l'Assainissement (CVA) : calculé par mètre cube, comprend l'ensemble des coûts liés à l'assainissement des eaux usées domestiques. Cette partie de la facture doit permettre de financer l'investissement en collecteurs et stations d'épuration. Ce financement est assuré par la Société Publique de Gestion de l'Eau (SPGE). Le montant du CVA est identique sur l'ensemble du territoire wallon.

Impact de la nouvelle tarification pour les consommateurs : la nouvelle structure tarifaire s'applique tant aux ménages qu'aux entreprises.

Pour les ménages : la tarification progressive va favoriser les ménages qui consomment l'eau de manière rationnelle.

2.9.1 Astuces pour maitriser sa consommation d'eau

• Vérifier régulièrement l'absence de fuites (robinets et chasse de wc) ;
• Modérer si possible la quantité d'eau de la chasse du ou des wc (acheter le cas échéant une chasse à double commande) ;
• Placer sur chaque robinet (sauf baignoire) des limiteurs de débit ;
• Préférer les programmes ECO des machines à laver et lave vaisselles ;
• Si vous le pouvez, faire placer un réducteur de pression (maximum 4 bars) sur l'installation ;
• Eviter tout gaspillage et écoulement inutile ;
• Dernier conseil : vérifier chaque mois votre consommation en relevant votre index.

2.10 Les assurances
En matière de couverture incendie, il est de règle que tant les parties privées que communes d'une même copropriété soient couvertes en incendie via une seule et même police. Les statuts de l'immeuble le prévoient généralement.

Depuis le 1er mars 2006, le risque "catastrophes naturelles" a été incorporé d'office au sein de toutes les polices, engendrant une augmentation des primes de l'ordre de 15 à 20 %.

Si au sein des immeubles de construction récente, peu de problèmes surviennent, cela n'est pas toujours le cas pour les immeubles plus anciens.

Ces derniers souffrent généralement de négligences quant aux investissements qu'il eut été nécessaire de réaliser pour en compenser le vieillissement. Les dégâts dus à l'eau sont la principale cause de sinistres : infiltrations, percement de tuyauteries, de décharges, crépines défectueuses, etc....

Les compagnies d'assurance n'étant pas dupes, elles n'hésitent plus aujourd'hui à refuser de couvrir certains risques (par exemple : percement de tuyaux encastrés), ni certains frais de recherches et, le cas échéant, majorent la franchise en cas de sinistres répétés dus à l'eau. Il en résulte une augmentation soit de la prime annuelle versée à la compagnie, soit des frais liés à la gestion des sinistres tels que les frais de recherches non remboursés, voire les franchises importantes que la copropriété, lorsqu'elle est responsable, doit payer aux sinistrés.

Le rôle du syndic sera donc primordial puisque d'un côté, il devra continuer à négocier auprès des compagnies d'assurance des couvertures les plus complètes possibles à des taux acceptables et, d'un autre côté, faire comprendre aux copropriétaires la nécessité de procéder au renouvellement des parties vétustes de leur immeuble, responsables des sinistres, au risque de ne plus bénéficier d'une couverture intéressante...
Et comme en matière d'assurances, les compagnies centralisent les "mauvais" risques (on appelle cela le taux de sinistralité d'un immeuble)... il n'est plus possible d'échapper à son pédigrée "sinistres" en changeant systématiquement de compagnie....

En conclusion, réduire ce type de frais demandera d'une part une négociation accrue dans le chef du syndic auprès des compagnies, mais aussi une prise de responsabilités dans le chef des copropriétaires qui devront démontrer leur bonne volonté à éviter à l'avenir tel ou tel type de sinistres.

2.10.1 Comment prévenir un dégât des eaux ?

• Sachez où se trouve les robinets d'alimentation en eau de votre logement. Ils doivent être accessibles à tout moment ;
• Chez vous : inspectez les conduites d'eau, vérifiez qu'elles ne cheminent pas dans des endroits inaccessibles. Des trappes amovibles doivent en permettre l'accès (sous la baignoire, etc...) ;
• Dans les parties communes : l'entretien des conduites communes incombe au syndic. A titre de précaution, il doit conserver les plans de l'installation hydraulique de l'immeuble, et tenir à jour le relevé écrit des interventions d'entreprises sur cette installation. Les travaux lourds sont normalement garantis pour dix ans par l'entreprise qui les a réalisés ;
• Ne quittez jamais votre domicile en laissant une fenêtre même entrouverte, un changement de temps peut survenir dans la journée ;
• Attention à l'état de votre toiture et en automne ne laissez pas les feuilles obstruer les gouttières (dans une copropriété, la commande des travaux incombe au syndic) ;
• Interrompez la circulation générale de l'eau en cas d'absence même de courte durée ( 8 jours). En hiver, maintenez la chaudière en position hors-gel. La formation de glace à l'intérieur d'une conduite entraîne un risque majeur de rupture pouvant occasionner un sinistre important ;
• Les tuyaux passant à proximité de l'air extérieur (soupirail etc...) doivent être protégés par une gaine, pour éviter le risque de formation d'un bouchon de glace ;
• Votre logement doit être correctement ventilé, isolé et chauffé : les dégâts des eaux par condensation, insidieux, qui pourrissent lentement les murs, ne sont en général pas garantis par les assurances ;
• Surveillez votre compteur d'eau, une consommation injustifiée peut correspondre à une fuite ;
• Surveillez l'état des joints autour des sanitaires (baignoire).

2.11 Les taxes et les impôts
En matière de copropriété, peu de taxes sont d'application, à l'exception, selon la Commune où se situe l'immeuble, des taxes sur la force motrice et sur les ouvertures en voirie. Ces taxes sont peu importantes et ne sont pas susceptibles de recours.

Le syndic se montrera par contre attentif sur le taux réduit de TVA qu'il pourra solliciter pour bon nombre de travaux, à condition que l'immeuble où ils sont réalisés soit âgé d'au moins 5 ans.

Notons encore que sur certaines prestations de fournisseurs (entretien des abords, nettoyage, expertises, ...) le taux de tva ne peut être réduit.

2.12 Les frais de procédure
Depuis le 1er janvier 2008, la loi permet à la partie qui obtient gain de cause lors d'un procès d'obtenir, de la part de la partie "perdante", une indemnité de procédure fixée par des barêmes en vue d'être remboursé d'une partie, si pas de tous, les frais d'avocat qu'elle a engagés.

Si auparavant, le syndic hésitait à intenter une action en recouvrement de charges impayées, à l'encontre d'un copropriétaire débiteur d'un montant peu important (moins de 1.000,00 €), cela n'est plus le cas aujourd'hui.

Pour s'assurer contre d'éventuels frais de procédure irrécupérables, le syndic fera donc voter des dispositions particulières qui seront incorporées au règlement d'ordre intérieur.

Chez Agéris, les rappels et mises en demeure sont facturés dans le compte 'privatif' du débiteur, auquel sont comptabilisés des intérêts de retard qui resteront acquis à la copropriété. En cas de vente de son lot par un copropriétaire débiteur, le syndic sollicite une saisie arrêt conservatoire qui lui permettra de retenir les fonds lors de leur transfert en l'étude du notaire.

Il est par contre un élément contre lequel il est difficile de se prémunir : la faillite personnelle d'une personne physique ou la faillite d'une société propriétaire d'un lot. Le plus souvent démunie juridiquement, la copropriété ne reçoit aucune somme de la part des curateurs qui s'attacheront tout d'abord à rembourser les créanciers privilégiés.

Une proposition de loi sollicite la mise en place d'un priviliège au profit de l'association des copropriétaires.... à suivre.

Autre piste au sujet de laquelle nous questionnerons nos conseils : lier toute dette au lot, ce qui imposerait au propriétaire acquéreur (qui devra donc être préalablement informé en conséquence) de payer le débit de l'indélicat vendeur...

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