PRINCIPE DE LA COPROPRIETE FORCEE
Prémbule
Aussi longtemps que la répartition des richesses et la composition des patrimoines ont permis que les immeubles aient un propriétaire unique, la propriété immobilière reposait sur deux notions simples :
La propriété du sol et le droit d’accession sur ce qui s’y unit et s’y incorpore : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »
La situation s’est compliquée lorsqu’en milieu urbain est apparue la nécessité de répartir la propriété des immeubles bâtis entre plusieurs personnes. Diverses organisations, dont la copropriété, ont été successivement créées afin de mettre en place et organiser ces divisions.
Les premières copropriétés régies par des règles de fonctionnement ont été institutées par la civilisation romaine, il y a près de 2000 ans d'ici (voir l'article "la copropriété depuis 2000 ans de M. JP MANTELET" que nous reproduisons au sein de notre site).
Dans la deuxième moitié du vingtième siècle, de nombreux immeubles en mono-propriété ont été vendus puis parcellisés en co-propriété.
Nombre de bâtisses classiques ont également fait place à des immeubles à appartements considérés alors comme le logement moderne et bourgeois par excellence.
Aujourd'hui, la Belgique compte près de 125 000 copropriétés comptant 1,5 millions de alogements, pour plus de 3 millions de belges, soit près d'un tiers de la population.
La vie en copropriété impose pour les copropriétaires des droits et des obligations, indiqués dans le règlement de copropriété. En matière juridique, la loi du 30 juin 1994, dite loi sur la copropriété, a clarifié les règles de fonctionnement des copropriétés.
Véritable lieu d'exercice de la démocratie, puisque les décisions font l'objet de votes en assemblée générale, la copropriété souffre cependant du désintérêt des copropriétaires, laissant souvent le soin au syndic de gérer seul leur patrimoine.
Or on constate bien souvent que les copropriétés les mieux entretenues sont celles où les copropriétaires sont impliqués dans le suivi de la gestion et dans l'alerte, voire même la prévention des dysfonctionnements ou de l'insécurité.
La Belgique n'est cependant pas au stade auquel sont parvenus certains modes de copropriétés aux Etats-Unis par exemple, dans lesquels l'équivalent du conseil de gérance auditionne les locataires et les acquéreurs potentiels, leur demande des justificatifs de revenus et de patrimoine, avant d'autoriser ceux-ci à rejoindre la copropriété avec naturellement tout risque discriminatoire.
Des mesures radicales y sont parfois prises, comme l'interdiction de mettre en location les appartements, l'interdiction d'avoir des animaux domestiques, etc.
La copropriété forcée
La copropriété forcée, comme son nom l’indique, permet de scinder un immeuble en fractions. Chaque fraction appartient à une ou plusieurs personnes.
Chaque propriétaire d’une fraction a la propriété exclusive d’une partie privative de l’immeuble en plus de détenir un droit de propriété indivis, donc une quote-part correspondant à la valeur relative de sa fraction, dans les parties communes de l’immeuble, lesquelles sont la propriété de tous les copropriétaires.
En outre, la déclaration de copropriété peut faire en sorte d’affecter certaines parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex: un balcon privé attenant à une partie privative pourrait être une partie commune à usage restreint).
Disons que vous achetez le logement du deuxième étage dans un immeuble tenu en copropriété divise et comprenant trois étages.
Vous êtes le seul propriétaire de ce logement (partie privative). Vous êtes aussi copropriétaire, avec les propriétaires des logements du premier et du troisième étage, d’une quote-part des parties communes de cet immeuble (par exemple : le terrain, les murs extérieurs, le toit, etc.).
Dans l’illustration, ce qui est en gris n’appartient qu’à vous. Ce qui est en blanc appartient à tous les copropriétaires et ce qui est en noir ne vous appartient pas du tout.
Une fois ce principe élémentaire compris, d'autres plus complexes doivent aussi être pris en compte :
La Loi du 30 juin 1994, appelée "loi sur la copropriété" (code civil, article 577)
- Les statuts de la copropriété (Acte de Base, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur).
