L'ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES

Depuis la loi du 30 juin 1994, les copropriétés sont devenues des entités juridiquement reconnues et dénommées des "Association des Copropriétaires".

Tantôt considérées commes des "pseudo asbl", tantôt comme des "sociétés" ou encore comme des "associations de faits", les copropriétés sont dorénavant devenues des entités au statut particulier mais dument reconnu en droit Belge, au travers de l'article 577 du Code Civil.

Il est d'ailleurs fort étonnant d'encore constater de nos jours la difficulté pour certains prestataires de services ou fournisseurs (banques, organismes de crédit, assurances, secrétariats sociaux, fournisseurs d'énergie, ....) de reconnaître l'ACP en tant qu'entité juridique autonome et de toujours établir leurs courriers parfois à l'attention du syndic en son nom propre, voire avec des qualificatifs inappropriés tels que "Résidence" ou "Immeuble sis...".

Les termes exacts sont donc "Association des Copropriétaires de la Résidence.... c/o son syndic..."

Naissance de l'Association des Copropriétaires (ACP)

La loi est claire à sur ce point : deux conditions sont nécessaire pour que l'ACP existe :

1. Au moins deux lots immobiliers distincts doivent appartenir à au moins deux propriétaires distincts,
2. Les statuts de la copropriété doivent avoir fait l'objet d'un acte authentique (avoir été transcrits).

Il n'y a pas d'autres conditions que celles énoncés ci-dessus, et ce malgré l'amalgame qui est parfois fait entre l'inscription à la BCE (Banque Carrefour des Entreprises) et la reconnaissance de la personnalité juridique.

Entendons nous bien : ce n'est pas parce qu'une "entité" est inscrite à la BCE qu'elle se voit reconnaître en conséquence la personnalité juridique. Nous parlerons dès lors d'Association de fait. Cette problématique est particulièrement éloquente au sein de copropriétés constituées de plusieurs immeubles et donc chaque partie d'immeuble a parfois, en sa qualité d'Association de fait, reçu une inscription à la BCE suite à l'embauche, par exemple, d'une femme d'ouvrage.

La confusion est telle que certains avocats de renommée, au sein de leurs conclusions, continuent à attribuer l'octroi de la personnalité juridique à un immeuble faisant partie d'un groupe d'immeubles bâtis sous prétexte que cette partie d'immeuble avait été employeur et était donc inscrite à la BCE. Or, c'est bien l'ensemble qui ést le seul (le groupe d'immeubles) à disposer, en vertu des statuts, de la personnalité juridique...

La personnalité juridique

Comme nous pouvons le voir supra, la question de la personnalité juridique, reconnue à l'ACP, est primordiale. En effet, "avoir la personnalité juridique", c'est pouvoir agir en Justice, tant en qualité de partie demanderesse que partie défenderesse.

Avant la loi du 30 juin 1994, un tiers exerçant un recours contre la copropriété se devait d'assigner chaque copropriétaire séparément. Les frais étaient tellement élevés que cela décourageait nombre de procédures pourtant parfois utiles. Comment assigner en justice un copropriétaire débiteur tandis que le syndic devait agir (partiellement) en son nom .... ?

Depuis l'application de la nouvelle loi sur la copropriété, le syndic est devenu l'organe légal de l'ACP et, à ce titre, il la représente en justice. Cette reconnaissance donne aussi à l'ACP sa propre existence, totalement indépendante des copropriétaires qui ne sont pas toujours les mêmes (changement de propriétaire suite à une vente, par exemple).

Enfin, l'inverse est également d'application : un fournisseur non payé à échéance se devra d'intenter une action contre l'ACP en sa qualité de personne morale et non plus contre le syndic à titre personnel. Reste que le législateur a fixé le siège de l'ACP en l'immeuble tandis que bien souvent le syndic professionnel n'y réside pas.

L'ACP peut être dissoute de la volonté unanime de tous les copropriétaires (destruction ou expropriation de l'immeuble, par exemple) ou si un copropriétaire venait à acquérir tous les lots qui la composent.

C'est donc au travers des 3 organes qui la représentent (Assemblée Générale, Syndic et Conseil de Gérance) que l'ACP pourra délibérer, décider et exécuter ses décisions, pour tantôt se défendre en justice, tantôt poursuivre un débiteur irrégulier, par exemple.

Au sein du présent site, nous aurons l'occasion de découvrir les rôles de chacun de ces 3 intervenants.

Attention toutefois au rôle du syndic : ce dernier reste confiné à sa mission légale, c'est -à-dire qu'il se limite à exécuter toutes les décisions prises (légalement et dans le respect du droit et des statuts) par l'assemblée générale.

Actions en Justice

Le syndic est l'organe représentatif de l'ACP. A ce titre, c'est lui qui agira en Justice et introduira toute action au nom de l'ACP, mais attention, uniquement dans la cadre de la réalisation son objet social.

L'objet social de l'ACP se limite à l'administration et la conservation des parties communes de l'immeuble ainsi qu'à son patrimoine qui restera toujours très limité (en règle générale, le mobilier nécessaire pour conserver et entretenir les parties communes).

Comme nous l'avons vu, l'ACP n'est pas propriétaire des parties communes, ni par exemple, de la conciergerie ; ce sont les copropriétaires qui le sont à raison de leurs quotités respectives. Dès lors, en matière de droit dit réel (servitude, modification des quotités, vente de la conciergerie, etc....), toute action devra être diligentée à l'encontre et au nom de tous les copropriétaires.

Pourquoi le législateur a-t-il créé cette situation particulière ?

Simplement par volonté d'éviter aux copropriétés de spéculer, d'acheter des actions, de revendre un appartement, etc... ce qui l'éloignerait de son objet social initial et en perturberait très certainement le fonctionnement. Le législateur a également exprimé sa volonté d'éviter des procédures intempestives dans un domaine aussi particulier.

Nous rappelons également qu'en cas de groupe d'immeubles, seul le "tout" possède la personnalité juridique.

C'est donc devant la Justice de Paix que toute action liée à la copropriété devra être introduite. En cas d'urgence, une action en référé peut être introduite devant le Tribunal de 1ère Instance.

N'oublions pas que toute action intentée contre la copropriété ne peut mettre en cause, à titre personnel, le syndic qui n'en est que l'organe.

Et les occupants non propriétaires ?

L’article 577-10, §4-2° al. 2 permet à tout occupant qui ne dispose pas d’un droit de vote à l’assemblée générale, de demander au juge de paix l'annulation ou la révision de toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou de toute décision d'assemblée générale lorsqu’elle lui cause un préjudice propre.

Le législateur a voulu ainsi donner aux minorités un droit de se faire entendre, mais aussi de contester des décisions prises par l'assemblée générale, lorsqu’elles sont irrégulières, frauduleuses et abusives ;

Les dispositions de l'article 577-10, §4, 2° al. 2 précisent que "Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (usufruit, indivisaire,..) mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision qui léserait collectivement et de manière indifférenciée l'ensemble des occupants de l'immeuble ou une catégorie d'entre eux."

Dans certains immeubles où les locataires peuvent parfois être plus nombreux que les copropriétaires, ces dispositions sont parfois bien utiles et permettent à ces derniers de pouvoir s'opposer légalement à une décision qui leur porterait préjudice (exemple : fermeture du chauffage en période estivale, arrêt définitif de l'ascenseur par manque de fonds, ...).

Qu'en est-il des copropriétaires absents et non représentés à l'assemblée générale ?

On considère que les copropriétaire régulièrement convoqués sont présumés avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.

Attention toutefois, l'action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a eu connaissance de la décision.

Mais comment prouver qu'un copropriétaire absent et non représenté a-t-il bien été informé des décisions prises, surtout lorsque l'un ou l'autre copropriétaire un peu difficile va parfois utiliser toutes les possibilités qui lui sont offertes pour faire invalider les décisions prises en Assemblée Générale ?

Malgré le principe de présomption qui prévaut, nous conseillons au syndic d'adresser la copie du procès verbal aux copropriétaires absents et non représentés par pli recommandé postal.

Rien n'empêche le syndic de facturer cette prestation à charge privative, mais nous permettons, chez Agéris, à tout copropriétaire empêché et qui ne désire pas être représenté, d'adresser une procuration à des fins exclusivement de présence, en mentionnant clairement le désir de ne voter sur aucun point.

Cela peut paraître surprenant, mais rien n'interdit cette pratique qui est en soi, un comble, entendons nous bien.

Nous estimons que la moindre des obligations d'un copropriétaire est de s'intéresser à la gestion des parties communes et d'être au minimum, une fois l'an, présent ou dument représenté pour voter sur les points de l'ordre du jour de l'Assemblée Générale Ordinaire.

N'oublions pas qu'en cas de quorum de présence insuffisant, l'assemblée générale sera reportée, au grand dam des copropriétaires présents et représentés qui se sont donnés la peine de se déplacer ou de remettre une procuration en bonne et due forme.

Champ d’application de la Banque-Carrefour des Entreprises :

Selon l’actuel article 33 de la loi BCE, toutes les “entreprises commerciales et artisanales” au sens de la loi sont tenues de se faire inscrire à la BCE.

Comme nous le savons, le concept “d’entreprise commerciale ou artisanale” fait référence à définition très large de l’entreprise contenue à l’article 4 de la loi BCE, visant aussi les entités sans personnalité juridique. L’ancien article 4 de la loi sur le RC obligeait seulement les personnes physiques et morales exerçant une activité commerciale ou artisanale à s’inscrire. Faut-il en déduire que les sociétés sans personnalité juridique (comme une société de droit commun, une société en commandite simple ou une société momentanée) doivent aussi s’inscrire auprès d’un guichet d’entreprise avant de pouvoir commencer leurs activités ? Ou est-ce seulement le cas lorsqu’elles sont assujetties à la TVA ou sont employeur ?

Selon une stricte interprétation de la loi, l’inscription est obligatoire.

D’autres documents font également allusion à cette obligation, par exemple, l’AR du 22 juin 2003, art. 2, §2, alinéa 2 : “Si une activité commerciale ou artisanale débute sous la forme d’une société ou d’une association sans but lucratif, le guichet d’entreprises doit demander toutes les données et documents nécessaires à l’octroi d’un numéro d’entreprise à la Banque-Carrefour des Entreprises”. Nous pourrions aussi argumenter que ces entités sans personnalité juridique ne peuvent jamais exercer d’activité en leur propre nom mais bien au nom de leurs associés (théorie du mandat) et que donc seule une inscription en leur nom est obligatoire.

Les formes de groupement sans personnalité juridique (société de droit commun, société commerciale momentanée et société interne - la société en commandite simple a la personnalité juridique) peuvent, dans le droit commercial (voir : G.L., Ballon, Droit commercial et économique : Commentaire avec aperçu de jurisprudence et de doctrine, Commentaire de l’article 1er du Code de Commerce p.100), être considérées comme des sociétés commerciales sans personnalité juridique, même sans acte authentique ou sous seing privé. Elles ne peuvent toutefois être inscrites comme commerçant que si elles répondent à plusieurs obligations préalables (A.R. du 22 juin 2003 relatif à la tâche de contrôle des guichets d’entreprises lors de l’inscription d’entreprises commerciales et artisanales dans la Banque-Carrefour des Entreprises). Une des ces obligations pour les PME est de soumettre une autorisation exigée en vertu de la loi-programme du 10 février 1998 pour la promotion de l’entreprise indépendante. Vu que, conformément à cette loi, une telle autorisation ne peut être octroyée qu’aux personnes physiques et morales, les associations sans personnalité juridique qui sont des PME ne peuvent pas répondre à cette condition. Par conséquent, le guichet doit refuser leur inscription en tant que commerçant. L’article 33 de la loi BCE stipule en effet que toutes les entreprises commerciales et artisanales sont tenues, avant de démarrer leurs activités, de se faire inscrire à la BCE. Mais l’article 39 prévoit que les guichets d’entreprises doivent refuser toute demande d’inscription s’il n’est pas satisfait aux conditions d’inscription préalables imposées par la présente loi et ses arrêtés d’exécution ou en vertu d’autres lois, dont le contrôle est confié à ces guichets.

Si nous considérons la hiérarchie des normes juridiques, l’obligation de l’article 2, § 2, alinéa 2, de l’AR du 22 juin 2003 ne fait pas le poids par rapport aux dispositions de la loi BCE et de la loi programme du 10 février 1998.

Conclusion : les associations sans personnalité juridique ne sont introduites que par l’administration de la TVA et l’ONSS. Les guichets n’inscrivent comme commerçants que les personnes physiques faisant partie de l’association.

Associations sans personnalité juridique : Pour les associations de personnes physiques, l'inscription auprès de la BCE est-elle obligatoire s'il n'y a pas d'activité économique ?

Les associations de personnes physiques sans personnalité juridique ne doivent aujourd’hui être enregistrées dans la BCE que si elles sont soumises à la législation TVA ou interviennent en tant qu’employeur.

Comment se déroule l’inscription d’une « association de co-propriétaires » ?

La procédure à suivre en ce qui concerne l’association des co-propriétaires est la suivante:

• Tout d’abord, l’acte de base ainsi que le règlement de co-propriété font l’objet d’un acte authentique (article 577-4° du Code civil) qui est ensuite transcrit au Bureau de la Conservation des Hypothèques (art 577 5° du Code civil).
  
• Dès que l’indivision naît par cession ou attribution d’un lot et que la transcription a lieu, l’association des co-propriétaires bénéficie alors de la personnalité juridique (article 577 5° Cc).
  
• L’association, en tant que personne morale de droit belge, fera donc l’objet d’une inscription auprès de la BCE (en vertu de l’article 4.1° de la loi BCE) par le Bureau de la Conservation des Hypothèques qui est l’initiateur).

Dénomination de l'ACP

Pour pouvoir être légalement identifiée, l'association des copropriétaires devra avoir une dénomination propre. Pour éviter toute possibilité de confusion, l'association devra porter le nom de "Association des copropriétaires de l'immeuble situé à.." ou "Association des copropriétaires de la résidence......" même si l'immeuble a un nom particulier (par exemple, "résidence Agéris").

En abrégé, les termes "ACP" (Association des Co-Propriétaires) ou "ACR" (Association des Copropriétaires de la Résidence....) sont le plus souvent employés.

Siège de l'ACP

De même que tout individu a une adresse légale (un domicile), on parlera de "siège" pour une association de copropriétaires.

Le siège de l'association sera établi dans l'immeuble faisant l'objet de la copropriété. Toutefois, lorsqu'il y a un groupe d'immeubles régis par le même acte de base, le siège pourra être établi dans un des immeubles. Les statuts devront déterminer où se trouvera ce siège.

Le législateur a décidé que soit fixé le siège de l'association dans l'immeuble ou dans l'un des immeubles de la copropriété, de façon à éviter, en cas de changement de syndic, un changement systémtatique de siège social...

En pratique, certaines difficultés peuvent surgir, notamment en matière judiciaire.

Lorsque le syndic est extérieur à l'immeuble (cela est souvent le cas lorsque la copropriété est représentée par un syndic professionnel), un huissier de justice, selon qu'il désire signifier "à personne" ou "à domicile", devra se rendre soit auprès du syndic (article 34 C.J.), soit au siège social de l'association pour autant que dans ce cas l'un des habitants de l'immeuble indivis soit le préposé du syndic et ait, à ce titre, qualité pour recevoir la copie de l'acte signifié (article 35 C.J.), ce qui n'est généralement pas le cas.

Conscients de ces difficultés, le législateur impose qu'un extrait de l'acte désignant le syndic soit affiché à l'entrée de l'immeuble, lequel est le siège social de l'association. Cet extrait indiquera les coordonnées complètes du syndic afin de pouvoir l'identifier aisément. La signification "à personne" devrait ainsi pouvoir être accomplie aisément.

D'autre part, la loi stipule que si la signification ne peut se faire "à domicile" conformément à l'article 35 C.J., elle se fera conformément à l'article 38 C.J.. Dans ce cas, la lettre recommandée visée à l'alinéa 3 du paragraphe premier de cette disposition sera adressée au domicile du syndic.

Il apparaît donc que l'ultime obstacle pour l'huissier sera de déterminer le siège social de l'association et avoir ainsi accès aux coordonnées du syndic, ce ne sera cependant pas sans quelques difficultés lorsque l'association des copropriétaires sera composée de plusieurs immeubles distincts.

Enfin, tout ce système fonctionnera à la condition que le syndic prenne soin de procéder à l'affichage de l'extrait qui le désigne et pour autant que cet extrait comporte toutes les indications énoncées par la loi (article 577-8, paragraphe 2, al. 2 ). En cas de d'absence d' affichage ou d'extrait incomplet, l'huissier risque de se trouver dans une situation fort délicate et son mandant de perdre du temps.

Malheureusement, nous le constatons dans la pratique, cette obligation d'identification est négligée tant par les syndics copropriétaires n'habitant pas l'immeuble que par les syndics professionnels.

Ce manquement est à l'origine de nombreuses difficultés non seulement pour les huissiers mais également les fournisseurs, etc.…. et les conséquences de cette négligence peuvent se révéler très importantes et lourdes de conséquences.

Rappelons que c'est également au siège de l'ACP que le règlement d'ordre intérieur, dans le mois de cette rédaction, doit être déposé au siège de l'association des copropriétaires. A ce titre, il est conseillé de l'afficher au sein de valves, dans le ou les halls d'entrée.

Patrimoine de l'ACP

Comme toute association ayant une existence propre, l'association des copropriétaires peut avoir un patrimoine personnel. Elle ne peut cependant posséder que les meubles nécessaires à la conservation et l'administration de l'immeuble. Ainsi, l'association ne peut pas acheter un local ou une cave appartenant aux copropriétaires. Elle ne peut pas posséder d'autres meubles, tel que par exemple, un tableau dans le hall d'entrée, des décoration de noël, .... Ces éléments "extérieures" appartiendront toujours aux copropriétaires, à concurrence de la fraction qu'ils possèdent dans les parties communes de l'immeuble.

Si une décision judiciaire condamne la copropriété, ce seront tous les copropriétaires qui devront payer, en raison de leurs quotités respectives, et non l'association.

Comptabilité de l'ACP

La loi institue un régime de copropriété forcée des immeubles bâtis (articles 577-3 à 577-11 du Code civil) : les parties privatives (les appartements p.ex.) sont des propriétés individuelles, les parties communes (toiture, le terrain et les halls) sont copropriété des propriétaires individuels, les copropriétaires forment une association qui est dotée de la personnalité juridique.

En Belgique, aucune disposition ne contraint les ACP à appliquer des règles comptables spécifiques. Tout est dès lors possible et de fortes variations sont constatées chez les syndic quant à leur manière de réaliser la comptabilité de l'ACP.

Cela ne va pas sans poser de sérieux problèmes, d'autant que la comptabilité s'avère être une matière rigoureuse, utilisant des principes généraux stricts, tandis que les copropriétaires désirent connaître avec précision l'état de leur compte, ce qui impose également la mise en pratique de règles strictes...

Fonctionnement d'une comptabilité d'une ACP

L'ACP étant dotée d'une personnalité juridique, elle peut acquérir des biens. Cependant, sa démarche d'acquisition sera limité aux objets et meubles nécessaires à son objet social : la conservation et l'administration des parties communes de l'immeuble.

Le fait de pouvoir disposer d'un partrimoine, fusse-t-il modeste, justifie l'établissement, au moins une fois l'an, d'un bilan et d'un compte de résultats. Seule les techniques de la comptabilité en partie double permettent d'établir ce genre de documents.

Elaboration d'un bilan

Dans un bilan, il y a l'ACTIF où sont répertoriées les créances des copropriétaires, les placements en trésorerie (ce qui se trouve sur les comptes en banque), les stocks de clés, télécommandes, ....

En contrepartie, au PASSIF, sont répertoriés les montants des fonds de réserve et fonds de roulement (soit les fonds propres), les dettes fournisseurs ainsi que les dettes des copropriétaires, voire les sommes reçues par un tiers en attente d'imputation.

Le total de l'Actif DOIT être égal au total du PASSIF. Cette règle est essentielle pour démontrer que la comptabilité est "parfaite".

Le compte de résultats

Si l'ACP ne peut s'enrichir, elle ne peut s'appauvrir non plus. Dès lors, lorsqu'elle paye des fournisseurs (dépenses courantes), son patrimoine va s'appauvrir. En contrepartie, elle devra solliciter, du chef de chaque copropriétaire, une contrepartie financière pour équilibrer les dépenses. L'élaboration d'un compte de résultats donnera une situation précise entre les dépenses attribuées à chaque lot et les recettes émanant de chaque copropriétaire.

Les copropriétaires seront dès lors soit débiteurs (ils devront verser un montant précis afin de mettre leur compte "à zéro"), soit créditeur (la copropriété leur doit ce qu'ils ont payé en trop).

En règle générale, le compte de résultats fournit des informations qui permettent de budgetiser les dépenses courantes, en l'occurence, les provisions que devront verser périodiquement les propriétaires des différents lots.

Avantages & Inconvénients

L'avantage indéniable de l'utilisation d'une comptabilité en partie doublé réside dans le fait qu'à tout moment, il est possible de suivre l'historique des investissements, les créances et les dettes.

Ce type de comptabilité est considérée comme juridiquement stable et valable. Lorsque le notaire sollicite du syndic un état des dettes du copropriétaire vendeur, les montants des fonds propres et des dettes de la copropriété, seule cette technique de comptabilité permet d'y répondre.

De même, lorsqu'un nouveau propriétaire rejoint l'ACP, il sera aisé de l'informer sur les charges courantes et le montant provisionnel qu'il devra verser quotidiennement pour faire face aux dépenses communes de son lot.

Concernant les dépenses non périodiques (investissements), la comptabilité en partie double permet de réaliser une photographie précise des fonds propres de la copropriété (fonds de roulement et fonds de réserve), ce qui permettra au syndic d'informer les copropriétaires sur les sommes disponibles en contrepartie des investissements à consentir à court, moyen et long termes.

Lorsqu'un conflit éclate entre un copropriétaire et l'ACP, il sera pertinent de produire ce type de comptabilité incontestable.

Quels sont pourtant les inconvénients de ce type de comptabilité ?

Tout d'abord, sa complexité. Un minimum de connaissance comptable est nécessaire afin de pouvoir en comprendre le fonctionnement. N'est pas comptable qui veut. Nombre de logiciels sur le marché allègeront le travail du comptable, mais il conviendra d'adapter ce-dit programme aux spécificités de la copropriété dont les principaux comptes ne sont pas toujours en phase avec le PCMN (Plan Comptable Minimum Normalisé).

En conséquence, le coût du recours à cette technique peut s'avérer disproportionné par rapport à ses avantages (achat du logiciel, d'un ordinateur, d'une imprimante, nombreux encodages, éditions de nombres de documents,....), surtout si l'on compare cette technique à celle du livre comptable manuscrit toujours employé par certains syndics.

Il va de soi que dans le cas d'une petite ou très petite copropriété (10 lots au plus), l'utilisation d'une comptabilité en partie double ne se justifie pas systématiquement.

Dans les copropriétés plus importantes, cet inconvénient ne fait pas le poids. Le coût du logiciel et des outils informatiques se fonderont dans les frais communs pour en devenir dérisoire. Les syndics professionnels ont tout intérêt, au vu de leurs obligations de plus en plus conséquentes, à investir en ce sens. Si aujourd'hui, il n'existe aucune obligation de tenir une comptabilité en partie double, cela risque de ne plus être le cas très prochainement.... dans ce cas, cette absence sera considérée comme une faute et susceptible de sanctions.

N'oublions pas que le récent Code de Déontologie des Agents Immobiliers, partie "Syndics", impose à ces derniers, sans toutefois le mentionner clairement, de tenir une comptabilité dite parfaite (ou en partie double) :

Art.83: L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux.

En outre, toute écriture comptable doit être reliée à une pièce (facture, tickets, ...), ou à un tableau d'amortissement.

De ce fait, un facturier organisé est impératif (en règle générale, les factures sont classées par ordre chronologique). Il est également conseillé d'éviter tout retrait d'argent au guichet ou via un self-service (il est notamment interdit aux agents immobiliers syndics de disposer d'une carte bancaire liée à un compte d'une copropriété).

Enfin, et fonction des spécificités de chaque copropriété, le syndic enregistrera les documents en fonction de leur type (dépense courante ou exceptionnelle, commune générale ou privative, et....). Dans ce domaine, chaque copropriété a ses propres particularités émunérées au sein du règlement général de copropriété.

Conclusions

Bien que la mise en place d'une comptabilié dite en partie double ne relève d'aucune obligation légale (actuelle), nous conseillons vivement à tout syndic de mettre en place ce type de système, seul capable de fournir quand nécessaire une photographie de la situation comptable de la copropriété ou d'un copropriétaire à un moment précis.

Nous noterons que la comptabilité en partie double est une obligation légale en France.

La tâche du vérificateur aux comptes s'en trouvera accrue, mais les avantages sont tels que ne pas recourir à une comptabilité en partie double sera un jour constitutif de faute, surtout en cas de litige. Les comptes doivent être parfaits ; la comptabilité étant la base du bon fonctionnement de toute copropriété.

Chez Agéris, nous utilisons un logiciel adapté à ce type de comptabilité, appelé Ecosoft (voir www.ecosoft.be).

Dissolution

Comme toute société ou association, l'association des copropriétaires peut prendre fin. Puisqu'elle existe dès que l'immeuble est divisé en plusieurs parties appartenant à des propriétaires différents, elle prend fin lorsqu'une seule personne devient propriétaire de tous les appartements.

De même, l'association sera dissoute si l'immeuble n'existe plus, par exemple dans les cas de destruction ou d'expropriation.