LA COPROPRIETE ET LES PROMOTEURS

THOMAS & PIRON, T-PALM, GENERAL CONSTRUCTIONS, VISIMMO, SERVATIUS, COSTANTINI, DERIMMO, AD, LOIX, AMELINCKX, l'ECLUSE, ETRIMO, PRO-CONSTRUCT, PROTEE, EVI, WUST, Etienne PIRON, COQ-FONTAINE, DETRY, HOUYOUX,... ....

Nous ne pourrons les citer tous tant ils sont nombreux.

Certains apparaissent le temps d'un immeuble puis... disparaissent aussi vite tandis que d'autres sont entrés dans la légende, voire la mémoire collective belge. A l'heure actuelle, et hormis quelques régions particulières, le marché se tasse. Place aux idées et à l'originalité pour attirer le client, de plus en plus informé, de plus en plus exigeant...

Qui se cache derrière ces parfois puissantes sociétés, appelées plus couramment les "PROMOTEURS" ?
Quels sont leurs intérêts ? Quelle est leur solvabilité ?
Comment savoir si ce que l'on achète présente une qualité de construction irréprochable ?
Quid de la loi Breyne ? Pourquoi l'architecte est-il si souvent "absent" ?
Comment influencent-ils l'urbanisation de certaines régions ? Quels sont leurs liens avec les décideurs ?

Au sein de cette page, nous tenterons d'aborder les choses avec la plus grande transparence possible, et toujours dans un souci d'objectivité orientée cependant du point de vue des copropriétaires qui en ont été les clients avant de prendre en mains "leur" immeuble.

Une constante cependant et qui deviendra notre postulat : l'objectif d'un promoteur est avant tout de gagner de l'argent.
Nous développerons dès lors les grandes tendances dans les constructions de collectivités et tenterons, au fur et à mesure de nos moyens et des informations dont nous disposerons, de cerner certains promoteurs, de par notre expérience et nos recherches, mais aussi celles de nos lecteurs.
Attention toutefois aux dérives. Nous attendons de nos informateurs la plus grande objectivité dans les informations qu'ils nous communiqueront. Nous leur assurons également toute discrétion.

GENERALITES

Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un offreur d’espaces construits ou à construire.

De nos jours, c'est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain, en font l'agent majeur du marché immobilier, celui qui sert d’intermédiaire obligé entre les autres acteurs (surtout les utilisateurs d'espace, les financiers et les autorités réglementaires).

Origine du terme
Le terme « promoteur immobilier » a été inventé en 1954 dans l'entourage de Fernand Pouillon pour désigner ce qu'on appelait auparavant des « monteurs d'affaires immobilières ». L'intense construction de logements soutenue par le gouvernement français d'alors et la spéculation immobilière qui l'accompagna consacrèrent le personnage et le terme.

Selon le Robert historique, le terme « promoteur » en est venu au milieu du XXe siècle à désigner spécifiquement le promoteur immobilier, « une personne assurant et finançant la construction d’immeubles ». Les termes « promotion immobilière » et « développement immobilier » sont équivalents mais « développeur » est une anglicisme.

Les types de promoteurs
Il n’y a pas en français de distinction terminologique entre promoteur foncier (land developer) et promoteur immobilier (building developer). Les deux activités se côtoient souvent dans la même entreprise. On peut cependant les distinguer pour des fins méthodologiques.

Le promoteur foncier, typique des secteurs périphériques des villes, acquiert généralement de vastes terrains vagues et les subdivise par la voie du lotissement, puis les améliore en y installant les infrastructures nécessaires à la construction : rue, aqueduc, égout, etc. Il s’occupe aussi occasionnellement d’obtenir des autorités locales les modifications au zonage qui peuvent être requises. Lorsque le promoteur vend ensuite les parcelles de terrain viabilisées et prêtes à construire, en vue d’un profit immédiat plutôt qu’à long terme, on peut le considérer comme promoteur foncier.

Le promoteur immobilier acquiert des terrains vagues, des terrains améliorés (ou desservis ou viabilisés) ou toute autre propriété construite qui nécessite un redéveloppement et il y construit un ou des immeubles dans le but de les vendre (en bloc ou en parties divises) ou les louer à bail.

La plupart des promoteurs immobiliers sont de petites entreprises dirigées par d'anciens avocats, ingénieurs en construction ou courtiers immobiliers. Ils ont relativement peu d'employés et peu de capitaux propres, mais ils ont la capacité de trouver le financement nécessaire auprès des institutions prêteuses. La facilité de financement, et donc de démarrage d'un nouveau projet, dépend de l'état du marché immobilier du moment dans la catégorie d'espace projeté et de la solidité financière des locataires potentiels que le promoteur a dénichés. Le promoteur doit prouver un niveau de pré-location jugé suffisant par les prêteurs pour le type d'immeuble et de marché en cause afin de minimiser le risque d'une construction nouvelle.

Certains promoteurs ont leurs propres services d’architecture, de construction ou de gestion immobilière, mais la plupart donnent ces travaux à contrat.

La formation de promoteur
En Amérique du Nord, même si certains programmes universitaires en immobilier mettent l’emphase sur le développement (généralement des programmes de MBA) et si quelques universités offrent un programme spécifique de maîtrise en développement immobilier, la plupart des promoteurs entrent dans le domaine à partir d’autres professions. Ce sont souvent des personnes dans les métiers reliés (architecture, comptabilité, droit, génie, construction, urbanisme, etc.) qui obliquent vers la promotion immobilière par intérêt personnel ou par opportunisme.

Cependant, une formation en finance est généralement un prérequis pour un emploi dans une firme de promotion immobilière établie. En effet, puisque peu de personnes et d’entreprises peuvent entreprendre des projets immobiliers importants avec leurs capitaux propres, la mise sur pied de tels projets requiert des arrangements financiers complexes.

Malgré ces considérations, quiconque peut devenir promoteur. Aucun accès à la profession n'est requis en Belgique, le "titre" n'est donc pas protégé.

Les aspects financiers
Le développement immobilier est fortement dépendant des liquidités.

L’immobilier est par nature un actif dispendieux et non liquide. Il coûte cher à acquérir et est difficile à vendre. Dans le processus du développement immobilier, le promoteur doit acquérir le terrain, défrayer le coût des améliorations (les hard costs) ainsi que les honoraires des nombreux consultants nécessaires pour mener à bien un projet (les soft costs). Puisque les coûts sont élevés, que la vente n’est pas instantanée et que le retour sur l’investissement est conséquemment retardé, la promotion immobilière est financièrement risquée. Une grande partie du travail d’un promoteur consiste en la gestion du risque.

Étant donné les investissements initiaux importants, la plupart des projets de développement immobiliers sont financés avec un fort ratio d’emprunt (effet de levier). Ceci augmente les profits potentiels, mais multiplie d’autant le risque sur les liquidités. Un projet sera profitable si la mise de fonds est réduite au minimum et qu’il commence tôt à générer des flux de trésorerie suffisants pour couvrir le service de la dette.

Le financement des projets immobiliers emprunte différentes voies, mais la plupart des montages financiers font appel aux sources suivantes :

• L’investisseur privé (caisse de retraite, compagnie d'assurance, particulier fortuné, coentreprise, etc.)
  
• L’investisseur public (Société civile de placement immobilier, offre publique d’action, partenariat public-privé, etc.)
  
• La dette privée (emprunt, hypothèque, crédit à la construction, etc.)
  
• La dette publique (prêt de redéveloppement, etc.)
  
• Les subventions privées (d’une association à but non lucratif, etc.)
  
• Les subventions publiques (subvention à la rénovation urbaine, crédit à l’habitation à loyer modéré, crédit d'impôt, subvention pour la protection du patrimoine culturel, etc.)
  
• Les capitaux propres (utilisation des liquidités provenant des autres immeubles du promoteur)
  
• La subordination

Un promoteur à succès peut devenir très riche, étant donné les profits impliqués, mais les risques sont parfois énormes, surtout quand la conjoncture économique est instable. La faible liquidité de ses actifs rend aussi le promoteur dépendant des sources externes de financement qui sont parfois très fragiles. Le manque de liquidité est une cause fréquente de faillite chez les promoteurs immobiliers.

Le processus du développement immobilier
Même si le processus du développement immobilier varie suivant le type d’immeuble et le projet en cause, on peut considérer qu’il suit les différentes étapes suivantes, en ordre chronologique approximatif :

• L’étude de marché
  
• Le choix du site / l’analyse de faisabilité
  
• La due-diligence / le pro forma préliminaire
  
• L’acquisition de la propriété ou une simple option d’achat
  
• L’architecture du projet / le pro forma détaillé
  
• L’obtention des autorisations de construire, amendement au zonage, permis
  
• La pré-location
  
• Le financement / le pro forma final
  
• La construction
  
• La commercialisation (location ou vente de l’immeuble en tout ou sous forme d’unités)
  
• La gestion (lorsque l’immeuble est conservé)

LES DIFFERENTS TYPES DE PROMOTION IMMOBILIERE

Achat sur plans (Loi BREYNE)

Suite à d'importantes faillites d'entrepreneurs et de promoteurs immobiliers, nombre de candidats-acquéreurs ont été ruinés parqu'ils avaient acheté un logement sur plan ou en cours de construction. Le prix total avait été payé tandis que les travaux n'avaient pas ou partiellement été engagés.

En 1971, le ministre BREYNE prend l'initiative d'un projet de loi qui a été voté le 9 juillet 1971. Cette loi porte toujours son nom aujourd'hui. Elle est appelée "LOI BREYNE". Plusieurs modifications de cette loi ont été orchestrées dont celle de 1993 ; la plus importante.

La LOI BREYNE protège tout acquéreur d'un bien immobilier (maison ou appartement) à construire, en cours de construction, à transformer ou à reconstruire, mais elle ne s'applique pas aux immeubles terminés. Le candidat-acquéreur est ainsi protégé tout au long des différentes étapes de réalisation de son projet.

Télécharger la loi Breyne

 Loi BREYNE

 Loi BREYNE - Brochure Explicative

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